La pasada semana se conocía que el concello de A Coruña daba los primeros pasos para regular las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad con el respaldo de la Xunta. Estas restricciones únicamente afectarán a los pisos turísticos de nueva apertura, que sólo podrán estar albergados en primeros, bajos y edificios enteros.
El mercado de viviendas turísticas está en auge. El número de VUT crece considerablemente año a año, de hecho A Mariña es una de las zonas de mayor porcentaje de estas viviendas en Galicia, actualmente existen 1492, según los últimos datos de la Xunta. En todo este tiempo han fracasado los intentos de regular la actividad que realizan este tipo de alojamientos, pero existen sentencias judiciales que consideran que la actividad desempeñada debe considerarse hotelera y no residencial.
Según la Xunta, las viviendas de uso turístico son ‘las viviendas cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por vía reglamentaria, con la peculiaridad de que pueda ser ofertado por particulares en su propia vivienda’.
El perfil de propietario de VUT en a Mariña son gente que cuenta con otro trabajo principal, y que alquilan la vivienda para obtener otra fuente de ingresos extra. Esta actividad suele realizarse en períodos vacacionales cuando se incrementa la afluencia de turistas. Es un tema que provoca mucha controversia entre profesionales hoteleros y los propios vecinos, pues su importante crecimiento en los últimos años ha tenido consecuencias notables.
ALTERNATIVA DE ALOJAMIENTO CADA VEZ MÁS DEMANDADA
Javier, cuenta con dos pisos de uso turístico en un céntrico edificio de Foz, nos indica ‘Considero que podemos contribuir de manera positiva al sector turístico local. Es otra alternativa, nuestros huéspedes suelen ser familias con niños, que prefieren un alojamiento de este tipo para poder utilizar la cocina y prescindir de restaurantes. También es frecuente recibir a alguna persona que viene a trabajar por un período determinado de tiempo’ .
Carmen, que alquila su casa en Barreiros dice ‘realmente se non fose por este tipo de vivendas, en verán non habería as suficientes plazas hoteleiras que demanda a xente. Nestes últimos anos nótase como hai máis turistas que veñen a pasar as súas vacacións A Mariña’.
De hecho, Barreiros es el segundo concello con más plazas de VUT por número de habitantes en Galicia, con 610,51 situándose por detrás de Sanxenxo. Las VUT son el modelo de alojamiento turístico que más plazas oferta en Galicia, un 34,8 %, seguidas de hoteles (24,6 %) y los campamentos turísticos (15,1 %), según la web de Turismo de la Xunta. No en vano, la oferta de apartamentos es de tan alta relación calidad-precio que ya supone más de un 30% de las pernoctaciones vacacionales.
DEFIENDEN SU ACTIVIDAD
Miguel de Hita tiene dos apartamentos de uso turístico en Ribadeo, le preguntamos por la actividad que desempeña y dice ‘mucha gente cree que somos ilegales o estamos en un limbo legal. Es importante saber que el sector sí está regulado y lo está por normativas autonómicas y en algunos casos también municipales. No es "competencia desleal" de los hoteles ni "alojamientos pirata" como dicen muchos. No te puedes anunciar en una de las plataformas de alquiler, sin tener un número de licencia concedido por turismo de la Xunta. La gente no es tonta y por eso los hoteles están enfadados y quieren que se ponga cota al número de apartamentos. Pero yo creo que la competencia es buena, ya que si lo haces bien y ofreces un buen servicio, la gente siempre te elegirá’.
Al preguntarle sobre la problemática que puede traer la regulación de estas viviendas y sobre el descontento de los grupos hoteleros, Miguel dice ‘las administraciones pueden hacer lo que quieran con nosotros. Cualquier día sacan una normativa nueva y más estricta que haga inviable obtener más licencias. Se pueden inventar cualquier condicionante para negarlas como porcentajes, distancias entre alojamientos,etc. La realidad es que los grupos hoteleros tienen bastante más fuerza que nosotros y además no estamos organizados’.
Lo que más destaca de estos alojamientos son sus precios, en verano o semana santa, alquilar un apartamento puede estar por encima de los 100 euros la noche, lo que lleva a pensar que al cabo de un mes la facturación crecerá exponencialmente. Miguel de Hita, nos dice ‘del dinero que facturamos, el 16% como mínimo se lo lleva la plataforma. De ahí, hay que descontar el dinero que se lleva el servicio de limpieza, entre 15 y 20 € por apartamento cada vez que hay una salida. También, la lavandería o como en mi caso, los gastos en casa de lavar toda la ropa de cama y toallas. Sin contar con la dificultad de encontrar personal dispuesto y cualificado para trabajar en exclusiva en el horario de 12h que salen los huéspedes a 15h (en mi caso) que entran los siguientes. Casi nadie quiere un trabajo de 3h al día para hacer dos apartamentos (no le da tiempo a hacer más a una persona) y cobrar 30 ó 40€ en días salteados y solo en el calendario de temporada alta’.
Sobre la cotización y el rendimiento, Miguel nos indica ‘evidentemente, tienes que cotizar en la declaración de la renta los ingresos que has tenido. A un apartamento le sacas una facturación a la que le hay que descontar la comisión, limpieza y productos, IRPF, lavandería, electricidad, agua, IBI, basuras y otros porcentajes derivados de la actividad. El rendimiento que le sacas es más que si lo alquilaras para todo el año pero te lo has tenido que trabajar bastante para ganarle una diferencia aproximada en mi caso de unos 2500€ año’.
LOS HOTELEROS, A FAVOR DE LA REGULACIÓN
Hablamos con Xosé Carlos Rolle ‘os que nos adicamos ao sector hoteleiro viñamos pedindo estes axustes dende fai anos, non pode ser que aos que temos un hotel nos esixan tanto e a outros tan pouco. Sobretodo refirome a nivel fiscal, por estar dado de alta na seguridade social e mesmo pola creación de emprego. Non me opoño ás vivendas turísticas, pero sí a que estén reguladas baixo unhas condicións, por exemplo, mínimo estancias dunha semana, senon tamén lles fai dano a os hoteis ou outro tipo de establecementos. Esta zona aínda non está tan saturada coma as grandes cidades ou as illas, pero sí que se te metes nunha plataforma de búsqueda de pisos, ves que a día de hoxe, hai ofertas de vivendas turísticas por 45€ e ante eso non podemos competir’.
Lucía Canoura regenta 'Lugar das Marías' en Xove. Ella está a favor de que este tipo de viviendas se regulen. 'Cada vez é máis difícil identificar a través dos buscadores máis populares se as opcións de aloxamento están dirixidas por unha persoa particular ou por unha profesional. Os establecementos hoteleiros (hoteis, hostais, casas rurais...) estamos suxeitos a un réxime de inspeccións do que as VUT non son obxecto (inspección de Turismo da Xunta, dúas inspeccións de Sanidade da Xunta: APPC e lexionelose). Do mesmo xeito, os establecementos estamos sometidos a un réxime fiscal que obriga a declaracións trimestrais do modelo 130 do IRPF e do modelo 303 de IVE, réxime do que non son obxecto as VUT. Isto inflúe de maneira directa no beneficio neto resultante e no momento de establecer as tarifas.'
Al preguntarle como cree que está afectando en A Mariña, indica 'O aumento da demanda estacional de prazas para aloxamento turístico e, en consecuencia, o aumento de VUT no mercado está provocando aquí (como xa leva anos pasando nas capitais e grandes cidades) un desprazamento da poboación local en detrimento do turismo. En vilas como Viveiro ou Foz é case imposible alugar unha vivenda para todo o ano a persoas que queren independizarse ou que veñen traballar de fóra. Está empezando a darse un grave desequilibrio neste aspecto.'
Otro de los argumentos que señalan los profesionales del turismo es que las VUT no fomentan el empleo, ni crean puestos de trabajo. Lucía Canoura señala 'o turismo profesionalizado sí que fomenta a creación de emprego, xunto co desenvolvemento dun sector turístico de calidade e sostible e non se entenden sen a existencia duns estándares mínimos de calidade e compromiso. Son consciente de que é un fenómeno en aumento, e eu mesma non descarto facer uso desa figura, das VUT, no futuro, e mesmo teño familiares con VUT. Mais considero que habería que establecer requisitos máis esixentes para a súa alta e que fosen obxecto dalgún tipo de inspección por parte dalgunha administración.'
PROBLEMAS A LA HORA DE BUSCAR PISO
Los vecinos se quejan de que el aumento de estas viviendas contribuyen a la escalada de precios de los alquileres tradicionales, hay menos viviendas disponibles y acceder a ellas es complicado porque hay poca oferta y mucha demanda.
María nos cuenta los quebraderos de cabeza para buscar piso, proceso que duró varias semanas ’al ir a tener un hijo, necesitábamos buscar piso mejor porque en el que vivíamos no tenía calefacción ni cumplía otros requisitos que buscábamos. Visitamos dos inmobiliarias para alquilar uno porque ahora mismo no podemos permitirnos comprar. En una nos dijeron que nos mandarían un email por si había algún piso y aún estamos esperando a que llegue. En la otra dijeron que había uno disponible pero que había una lista de espera y que les interesaba ya a los que estaban de primeros. En portales de alquiler como fotocasa o idealista contactamos con varios anuncios y todos alquilaban en temporada escolar y lo que querían libre en verano por el alquiler turístico. Dimos paseos y paseos mirando hacia arriba por si había carteles de se alquila en alguna ventana y nada, los pocos que vimos eran turísticos. En cuanto a nuestro perfil, hay que decir que por suerte los dos teníamos y tenemos trabajo así que no había problemas con el tema de pagar’.
NO SON TODO VENTAJAS
La principal característica del alquiler turístico es su rentabilidad. Este pasado agosto era habitual ver una noche por encima de los 130 euros en Ribadeo o Viveiro, aún así, hay propietarios que prefieren el alquiler tradicional.
Jesús Díaz, cuenta con varios inmuebles en A Mariña y explica ‘estuve valorando mucho el poner las viviendas en alquiler turístico pero en mi caso resultaba más trabajoso y menos ventajoso que el alquiler convencional. En el caso de la tributación del alquiler convencional según me dijeron tributas sobre el 60%de los ingresos y en alquiler vacacional sobre el 100%. Los operadores tipo Booking se llevan casi un 20% de la reserva. En mi caso, al no residir en la comarca permanentemente por circunstancias personales no podría atender directamente la gestión, limpieza, y entrega y recogida de llaves y tendría que pagar a unas empresa o empleado/a que suma a los gastos. No compensa en base a los precios bastante altos que hay en zonas como Ribadeo, Foz o Viveiro en alquiler convencional, prefiero alquilar a unos buenos inquilinos que pagan más de la media por un piso más excepcional.
La rentabilidad de las VUT viene de la mano de varios factores, como la ubicación, el tipo de vivienda o la oferta de plazas hoteleras en una zona concreta. Antes de dar el paso para solicitar la licencia de este tipo de propiedades hay que hacer un estudio del rendimiento de la propiedad, quizás sea más rentable en determinadas zonas alquilar de modo tradicional que turístico. Se ha incrementado el índice del alquiler, vivimos en una zona estacional y en los períodos no vacacionales esta cantidad de pisos en la zona costera de A Mariña están vacíos esperando a ser habitados por turistas.
Habrá que esperar a ver como actúan las autoridades competentes de la regulación de esta forma de turismo en A Mariña. Lo ideal sería llegar a un acuerdo entre todas las partes ayudando a mantener estándares de calidad para los turistas y la comunidad local.
